Vous êtes dans le business immobilier ou de commun accord avec d’autres ayants droit, vous décidez de céder un bien immobilier issu d’une succession ? Pour plusieurs motifs, et surtout dans le but de mettre toutes les chances de votre côté, il est recommandé de procéder dans un premier temps à une estimation de votre bien, notamment parce que cette opération présente pour vous de nombreux avantages.
Déterminer la valeur la plus objective possible
L’estimation d’une propriété constitue une étape essentielle dans la vente de cette dernière. Pourquoi ? Parce qu’en plus de vouloir faire une bonne affaire et réaliser une plus-value, vous pouvez perdre en objectivité. Votre jugement peut être altéré par la valeur affective que vous portez à votre bien. En conséquence, la probabilité est forte que vous surévaluiez le bien et fixiez un prix au-dessus de celui du marché.
À l’opposé, la quête de l’acheteur étant de trouver le meilleur prix, il cherchera à sous-évaluer votre bien et optera pour un tarif en dessous de celui du marché. De ce fait, son jugement sera sans appel sur les moindres défauts du bien afin de négocier le montant au rabais. Pour concilier les estimations, il faudra déterminer le juste prix. Dans cette perspective, la bonne démarche est d’avoir un avis neutre fondé sur des critères objectifs.
Des critères indispensables à une bonne estimation immobilière
Confiée à une agence spécialisée comme Manson immobilier, l’évaluation d’un bien permettra de mettre l’accent, de façon objective, sur les facteurs extérieurs qui influencent l’état du bien à vendre. Dans une même ville par exemple, il est possible d’observer des écarts entre quartiers, voire d’une rue à une autre, en fonction de certains critères. Par exemple, la valeur de l’immeuble peut être différente qu’on soit du côté pair ou impair de la rue, car l’exposition n’est pas la même.
Ainsi, la meilleure estimation devra reposer sur les critères tels que :
- la localisation du bien ;
- l’environnement ;
- l’attractivité de la zone ;
- la notoriété du quartier ;
- la présence d’infrastructures routières et sociocommunautaires (les écoles, les commerces, les hôpitaux, etc.);
- l’accessibilité ;
- les perspectives de développement ;
- le sentiment de sécurité.
Ces éléments permettent d’établir une fourchette de prix proche de la réalité du marché. Mais attention, bien qu’une estimation juste favorise très souvent une vente rapide, elle n’est nullement une garantie formelle de vente.
L’estimation met en évidence les caractéristiques du logement
En dehors des facteurs extérieurs qui peuvent apporter ou non de la valeur à l’immeuble, il est primordial de tenir également compte des caractéristiques du bien. L’évaluation est donc cet outil via lequel les points forts et les failles du bien seront mis en évidence. Notez que grâce à la prise en compte des diverses caractéristiques, il sera possible de déterminer un prix du logement au mètre carré.
En général, s’il s’agit d’un appartement par exemple, on s’appuie sur le prix moyen pratiqué dans l’immeuble, que l’on équilibre en fonction des atouts et des défauts de l’appartement. Une fois la surcote et la décote harmonisées, vous obtiendrez un prix moyen du mètre carré. Ce montant sera ensuite multiplié par la surface totale de l’habitation. À ces caractéristiques, certains professionnels de l’estimation immobilière ajoutent d’autres paramètres qu’ils évaluent via des outils clés :
- une vue panoramique sur un monument, une montagne ou la mer : cet aspect est un grand atout susceptible d’augmenter le prix moyen obtenu au mètre carré de 5 à 20% ;
- une bonne orientation sud-est ou sud-ouest : il s’agit d’un plus qui peut relever le prix de vente de 3 à 5%, contrairement au cas d’un logement orienté plein nord ;
- une superbe terrasse : en fonction de l’environnement, cet aménagement peut rehausser le montant du mètre carré jusqu’à 15% lors de l’évaluation ;
- un rez-de-chaussée : cette position peut faire perdre à un appartement 25% de sa valeur, comparativement à un logement similaire d’un même immeuble mais situé à l’étage.
- une rénovation complète: lorsque des travaux doivent être effectués, et ce sur tout le bien, ils contribueront assurément à diminuer le prix de cession. La décote peut atteindre 30% du prix de l’estimation sans la rénovation.
Ces différentes caractéristiques demeurent des paramètres clés que tout bon professionnel de l’estimation immobilière devra prendre en considération.
Qui est habilité à réaliser une évaluation immobilière ?
L’estimation immobilière permet de déterminer le prix adéquat, un élément crucial dans le processus de mise en vente du bien. Du fait des nombreuses subtilités qu’elle comporte, elle ne saurait être confiée à n’importe quel amateur de la promotion immobilière. Il faut donc un professionnel, une agence ou une entreprise de BTP. En faisant appel à une telle expertise, vous avez la garantie de bénéficier d’une évaluation fondée sur des critères objectifs et réels suivis d’avis impartiaux.
La méthode d’évaluation de l’expert s’appuiera sur une étude comparative du marché immobilier de la localité. Il prendra en compte les ventes récentes opérées dans la zone et tous les autres paramètres précédemment énumérés.
Entre autres, il faut rappeler que dans le but d’aider les acteurs immobiliers dans l’estimation, la direction générale des finances publiques (DGFF) a élaboré un outil d’accompagnement. Il s’agit d’une base de données qui recense les prix de tous les biens vendus par région. Mais attention, cet outil ne fournit pas d’estimation de votre immeuble. Il n’indique pas le montant au mètre carré de votre propriété. Il révèle plutôt les prix auxquels des biens immobiliers de votre zone géographique ont été vendus.
Il faut reconnaître que le nombre de transactions que recense cet outil est impressionnant. Il est question d’environ 20 millions de transactions immobilières. Accessible sur le site web du gouvernement, il permet d’appréhender l’approche de l’administration fiscale quant à la valeur vénale d’un logement. À noter que cette valeur est celle sur laquelle l’administration se base pour calculer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ou les droits de succession.
