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Comment négocier une maison avec travaux ?

Les transactions immobilières, comme toutes les transactions liées à l’investissement, font apparaître ce qu’on appelle des écarts de valeur.

La perception de la valeur d’un bien diffère entre l’acheteur et le vendeur pour un tout un tas de raison. Pour déterminer le prix d’un bien immobilier comme une maison, on peut utiliser quelques métriques comme le prix du m2, la vétusté du bien, l’état des raccordements électriques, des canalisations, etc.

Ce serait cependant oublier une chose très importante : Un acheteur n’achète jamais une maison, il achète un projet. Même chose pour le vendeur. Ce n’est pas une maison mais un projet qu’il vend : Son prix d’achat, la durée de son investissement, sa valeur affective, tous ces facteurs vont influencer la perception de la valeur du bien.

Cet écart de valeur, cet écart de perception ouvrent naturellement la porte aux négociations entre l’acheter et le vendeur.

Dans cet article, nous allons intéresser précisément à la négociation d’une maison qui a besoin d’être rénovée.

Comment négocier une maison avec travaux ?

L’achat d’une maison qui a besoin de travaux, qu’il s’agisse de retouches esthétiques ou d’une rénovation complète pour la rendre habitable, est une façon éprouvée de percer le marché immobilier.

Le prix de liste de la maison sera probablement fixé assez bas, pour attirer l’intérêt.

Et, comme pour toute maison, vous pouvez offrir encore moins si vous pensez que c’est approprié.

Mais contrairement à l’achat d’une maison prête à emménager, il n’est pas facile de comparer la valeur marchande d’une maison qui a le même nombre de chambres à coucher et de salles de bains que celle d’une maison voisine, etc.

Voyons comment estimer le montant à offrir pour une maison à rénover, une maison qui a besoin d’un travail sérieux.

Chaque bien immobilier a ses particularités mais on peut tout de même avoir une idée globale de la valeur en s’intéressant au marché immobilier local.

Vous pouvez consulter des agents immobiliers locaux ou vous rendre sur des sites web, par exemple de petites annonces immobiliers pour voir à peu près les prix au mètre carré.

En se fondant à la fois sur les avis professionnels et sur les ventes récentes, un acheteur peut avoir une idée de la valeur d’un bien !

Seulement voilà…Une maison mise en vente ne colle jamais à la valeur théorique.

Une maison peut voir sa valeur évoluer si l’état est mauvais (ou alors très bon), si l’exposition à la lumière naturelle est faible ou élevée, si le toit est à refaire ou non, si l’endroit est mal fréquenté, etc.

Une fois que vous avez une vision théorique de la valeur et une vision concrète de celle-ci après examination du bien, vous allez pouvoir négocier. Pour trouver un prix à proposer, posez-vous la question suivante :

  • S’il n’y avait aucun travaux à faire, combien coûterait ce bien ?

Ainsi, par exemple, si une maison de deux chambres à coucher, une salle de bain dans le quartier de votre choix se vend généralement 300 000 euros et que la maison que vous cherchez a besoin de 100 000 euros en travaux, une offre de 200 000 euros pourrait être logique.

Comment estimer le coût des travaux pour rénover une maison ?

Il est temps de faire venir les experts. À moins que vous ne soyez un entrepreneur, un ingénieur ou un spécialiste dans un domaine connexe, il vous sera presque impossible de calculer le coût des réparations et des rénovations d’une maison.

Les problèmes et vices cachés comme la pourriture sèche, les parasites et une fondation inadéquate peuvent ajouter des dizaines de milliers d’euros au total. (Dans certains cas, le coût des travaux peut être si élevé que raser la structure et recommencer à zéro sera plus logique.)

Vous voudrez embaucher, au minimum, un inspecteur en bâtiment et un entrepreneur général agréé pour vous dire ce qu’il faut faire et combien vous serez facturé.

Cela vous rapprochera du chiffre que vous soustrairez de la valeur marchande « normale » de la maison afin d’atteindre le prix maximum que vous devriez offrir. Mais d’abord, vous devrez faire quelques ajustements à ce chiffre.

Ajoutez les coûts de réparation cachés ou indirects

Le montant que vous devrez à l’entrepreneur pour la main-d’œuvre, les matériaux et les permis n’est pas la fin de l’histoire. Dans la mesure du possible, vous voudrez ajouter quelque chose :

Intérêt sur tout prêt que vous pourriez contracter pour payer les travaux. Particulièrement si vous prévoyez mettre tout cela sur une carte de crédit, vous pourriez finir par devoir des sommes importantes en plus du montant de base.

Frais supplémentaires si vous vivez dans la maison mais que vous ne pouvez pas en utiliser une partie, comme la cuisine ou la buanderie (ce qui entraîne des factures de restaurant et de buanderie).

Les dépenses inattendues inévitables dues à des surprises ou à des retards. Aucun gros travail de rénovation ne semble jamais se dérouler sans accroc.

Enchérir au plus bas

À moins que vous ne souhaitiez personnaliser une maison jusque dans les moindres détails, cette perspective ne peut mener qu’à une seule conclusion : une véritable aubaine est une maison que vous pouvez acheter bien en-dessous de sa  » valeur « , de sorte qu’une appréciation de son prix dépasse les coûts d’achat et de réparation sur la durée.

Bien sûr, il est possible que le prix des maisons dans votre région s’apprécie à un tel rythme que vous avez l’impression que c’est « maintenant ou jamais » pour acheter une maison. Mais cette considération vaut quand même la peine d’être prise en compte.

Dans certains cas, ce ne sera pas toujours possible. Certains chasseurs immobiliers sont spécialisés dans le rachat de maisons en travaux afin de dégager des plus-values sur la rénovation. Vous devriez peut-être même renchérir et payer davantage pour obtenir le bien selon la concurrence !

Scola

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